Продать долю в московской квартире – задача не из лёгких, так как квартира уже обременена несколькими собственниками. Это значит, что в не зависимости от величины Вашей доли, Вам придётся считаться с интересами и правами таких же собственников, прежде чем её продать. Итак, продать квартиру в Москве не так просто, однако продать долю в Московской квартире сложно вдвойне.
Обладание долей в квартире и особенности её продажи
Допустим, Вам принадлежит 1/2 доли в двух комнатной квартире. Это значит, что в каждой комнате Вам принадлежит 1/2 часть комнаты, а оставшаяся собственность принадлежит другому владельцу и по закону он вправе делать там всё, что ему вздумается, (разумеется, в рамках ГК РФ). Ведь доля в квартире выражена только в виде дроби на бумаге, например,1/2, 1/5 и т.д. Даже если один из собственников занимает одну комнату, а второй – другую, это совсем не означает, что тому и другому принадлежит по комнате. Иначе говоря, владея долей квартиры, нельзя навсегда определить за собой хотя бы комнату, Вы её можете только занимать, но это не всё равно, что Вы – её владелец.
Доля в квартире, это намного хуже, чем комната в коммуналке. Там хотя бы каждая комната закреплена за определённым владельцем и можно повесить замок на дверь, чтоб никто не смог туда войти. Какой никакой, но "свой угол".
С долевой собственностью всё намного сложнее. Нельзя сказать, где конкретно находится принадлежащая Вам четверть или шестая доля – в ванной, прихожей или может на балконе. Ни в одном из документов на квартиру это не отмечено.
Долю в квартире невозможно измерить квадратными метрами, начертить границу и запретить за неё заступать.
Итак, Вы являетесь обладателем проблемной недвижимости, со всеми вытекающими особенностями. Решив продать долю в Московской квартире, нужно понимать, что товар это не особо ликвидный, покупателя найти очень сложно. Продавец доли очень сильно заблуждается насчёт того, что стоимость доли равна соответствующей части рыночной стоимости всей квартиры. Например, квартира стоит 400 тысяч долларов, но продать ½ квартиры за 200 тысяч долларов не удастся. Фактически она продаётся за цену, значительно ниже рыночной (30-70%). В каждом конкретном случае своя ситуация и своя цена.
Скидка может показаться большой, но покупать недвижимость в Москве в виде доли люди не спешат, потому что реально понимают все минусы такого жилья (рассматривались выше) с проживающими в нем гражданами. Плюс ко всему её невозможно рассматривать как залог в кредитных операциях с банками, если понадобится взять кредит под залог недвижимости в Москве. Где найти такого человека, который согласится купить заведомо конфликтную недвижимость, даже по заниженной стоимости (разве что приезжий гастарбайтер ради московской прописки или бывший уголовник с судимостью).
Зачастую при продаже возникают проблемы с сособственниками, которые не могут договориться между собой, не дают согласия на продажу недвижимости в Москве и всячески пытаются «вставлять палки в колеса».
Поэтому зачастую приходиться даже идти на некоторые хитрости и обходные манёвры.
Для решения возникших трудностей следует обратиться к специалистам рынка недвижимости. Поскольку придётся провести очень большую работу, множество разного рода переговоров и встреч.
С чего следует начать, решив продать долю в московской квартире
Решив продать свою долю в Московской квартире, Вы обязаны соблюдать правило преимущественной покупки доли (ст. 250 ГК РФ). А именно – поставить в известность всех собственников о намерении продать свою долю и предложить им выкупить её у Вас. Для принятия решения отводится месяц.
Лучше сделать это заказным письмом с уведомлением о вручении, а в письме указать условия продажи и цену.
И считайте, что после этого Вы свою задачу выполнили, в известность поставили, а отсутствие ответа в течение месяца можно расценивать как отказ от выкупа доли квартиры в Москве. В этом случае, Вы имеете полное право продать квартиру третьему лицу, т.е. любому желающему постороннему покупателю.
Вот так сказано о продаже доли в законе в статье 250 ГК РФ, но в жизни всё происходит с большими трудностями.
Как преодолеть трудности, которые возникают при продаже доли в квартире?
К примеру, что делать, если сособственники уклоняются от получения уведомления? Некоторые специально это делают, чтобы потом (в течение 3 месяцев) оспорить сделку в суде и признать её недействительной на основании нарушения преимущественного права покупки доли. К сожалению, в ГК не указано как заставить строптивых дольщиков против их воли получить этот документ. Чтобы избежать судебного спора за недвижимость опытные риелторы советуют высылать заказное письмо через нотариуса.
Зачастую другой собственник не хочет или не может купить Вашу долю, не соглашается ничего подписывать. Или, наоборот, на бумаге даёт своё согласие на покупку доли, а на самом деле только тянет время и ничего делать не собирается. Как быть в этих случаях.
Риэлторам приходится применять обходные манёвры. Есть возможность – не продавать долю, а оформить договор дарения. В этом случае закон не требует оповещать сособственников и получать их согласия. Организуется фиктивное дарение. Собственник доли дарит свою долю, а взамен получает деньги. Конечно, можно попытаться оспорить такую сделку в суде. Однако, юридически доказать, что на самом деле имела место именно продажа, почти невозможно.
Есть и другая схема – залоговая. В этом случае заключается договор займа с покупателем доли.
Так что, если кто-то из собственников пытается вставлять «палки в колеса», можно обойти ограничения.
Если Вы уже отчаялись и не знаете, как продать свою долю в московской квартире, то обращайтесь в наше московское агентство недвижимости. Мы специализируемся на выкупе квартир, комнат и долей квартир. Наши юристы знакомы со всеми нюансами и подводными камнями, связанными с выкупом недвижимости в Москве. Помогут разобраться во всех спорных вопросах.
Даниил Смолин
Агентство недвижимости "Капитал-Недвижимость"
