2014 - 2015 годы оказались богаты на события. С падением рубля по отношению к доллару сумма неизбежных потребительских расходов граждан возросла к третьему кварталу 2015 года вдвое. Доходы не растут. Выделить деньги на приобретение жилья становится все сложнее. Не до жиру как говорится...
Всё это привело не только к стагнации на Московском рынке недвижимости, но и к неизбежному плавному снижению стоимости жилья. В текущем году спрос на новостройки на этапе котлована в Москве снизился вдвое по сравнению с 2014 годом.
Оценка экспертов по ситуации в недвижимости
По оценке риэлторов Капитал-Недвижимость, около 50% всех сделок на рынке новостроек сегодня совершаются на заключительных этапах строительства. И всего лишь 10% — на стадии котлована, что меньше в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Сложившаяся экономическая и политическая ситуация в России существенно влияет на положение Московского рынка недвижимости.
Сегодняшний покупатель слабо верит в обещания застройщиков о соблюдении сроков строительства объекта и как правило предпочитает получить «все и сразу».
С увеличением количества предложений продажи квартир на вторичном рынке Московского жилья ужесточились требования покупателей. Более 70% покупателей квартир в первую очередь обращают внимание на наличие социальной инфраструктуры и транспортную доступность от места работы.
Вторичный рынок жилья в Москве неизбежно дешевеет
Эксперты Капитал-Недвижимость сходятся в единодушном мнении, что платежеспособный спрос населения упал всерьез и надолго. Московскому рынку недвижимости придется к этому приспосабливаться через снижение цен на жилье, и в первую очередь на вторичном рынке.
За три летних месяца 2015 года средняя стоимость квадратного метра упала на 8,5%, а реальная продажная стоимость квартиры — примерно на 15%.
По итогам сентября 2015 г. вторичное жилье в Москве от Третьего транспортного кольца до МКАД можно было приобрести в среднем по 206 800 руб. за метр - это примерно по 13,5 млн руб. за двухкомнатную квартиру.
Примечательно, что падение цен характерно для всех классов: от 2% до 6% за метр и от 2% до 13% за квартиру в зависимости от сегмента.
Будет ли обвал рынка недвижимости в Москве?
В результате избытка предложения жилья на вторичном рынке в Москве и сокращения доходов граждан резко уменьшилось число проведенных сделок. По данным Росреестра, в сентябре 2015 года было зарегистрировано 7690 переходов прав собственности на жилую недвижимость, что на 37% меньше, чем в первый месяц осени 2014 года.
За весь третий квартал 2015 года этот показатель составил 23 809 единиц. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года отрицательная динамика достигла 38,7%.
Как отмечают аналитики Капитал-Недвижимость, столь серьезное снижение количества сделок не стоит расценивать как обвал рынка: Тенденция снижения числа зарегистрированных сделок в течении 2015 года связана ещё с одним фактом - с 1 марта 2013 года в соответствии с ФЗ №302 была отменена обязательная регистрация договоров купли-продажи жилой недвижимости.
Ипотека держится!
Ситуация на рынке ипотеки выглядит более оптимистичной. Относительно третьего квартала прошлого года количество сделок с привлечением ипотечного кредитования на московском рынке недвижимости упало на 26,8%.
Но по сравнению с предыдущим кварталом снижение составило всего 1,3%, что вполне можно списать на традиционное летнее затишье.
Всего в третьем квартале 2015 года московским Росреестром был зарегистрирован 8391 ипотечный договор. Из них 2778 единиц пришлось на сентябрь. Это на 8,7% больше, чем в августе текущего года, и на 27,4% меньше, чем в сентябре 2015 года.
Ипотечные программы в Москве субсидируются государством
Основной причиной того, что во втором и третьем кварталах на рынке ипотеки сохраняется стабильность, является госпрограмма субсидирования ставки по ипотечным кредитам в новостройках. Это позволяет сохранять спрос на ипотеку на уровне, достаточном для поддержания первичного рынка недвижимости в жизнеспособном состоянии.
Ощутимая же разница с ипотекой по сравнению с 2014 годом обусловлена тем, что льготная программа распространяется только на жилье в новостройках. А на вторичном рынке количество сделок с привлечением ипотеки в 2015 году сократилось до минимальных отметок.
