К осени 2015 года стоимость однокомнатных и двухкомнатных квартир в Москве снизилась на 10% из-за переизбытка предложения. Активные участника московского рынка недвижимости спешат приспособиться к новым реалиям, рассчитывая на то, что цены на недвижимость скорее всего придется снижать и дальше.
Квартиры в сегменте «дешевое жилье» в Москве по состоянию на 12 октября 2015 года упали в цене за прошедший год примерно на 10%. Тем не менее даже такое существенное снижение стоимости жилье не оживило рынок. Напомним, что за выражением «дешевое жилье» в Москве, представлены старые панельные дома в удаленных от центра и станций метро районах, а также квартиры на первых этажах.
В сегменте дорогого жилья средние цены вернулись к уровню прошлого года, так что платежеспособный спрос упал всерьез и надолго, и рынку придется к этому приспосабливаться через снижение цен на жилье, уверены эксперты агентства Капитал-Недвижимость.
Санкции и стоимость московских квартир в 2015 году
Жилая недвижимость на Московском рынке подешевела даже несмотря на очередную волну девальвации рубля в августе. Эксперты Капитал-Недвижимость справедливо полагают, что это надолго.
И дело явно не только в классическом кризисе, когда после схлопывания ценовых пузырей достаточно быстро возобновляется экономический рост, а о новой реальности, возникшей в результате самого серьезного после распада СССР конфликта с Западом, кардинального изменения баланса спроса и предложения на сырьевых рынках и, соответственно, исчерпания потенциала существующей экономической модели, основанной на росте потребления.
Введенные против России санкции закрыли отечественным банкам и компаниям доступ к дешевым западным кредитам, иностранные инвесторы ушли с фондового рынка, усилился отток капитала за рубеж, из-за обвала цен на энергоресурсы в федеральной казне образовалась изрядная дыра, которую не удается заткнуть даже с помощью рекордного ослабления национальной валюты. Поэтому государство вместо того, чтобы поддержать страдающую от дефицита ликвидности экономику, вынуждено сворачивать инвестиции.
Когда восстановится спрос на жильё?
По мнению наших экспертов, активный спрос на жилье в ближайшие годы скорее всего не восстановится. «Шальные деньги», питавшие рынок с середины 2000-х годов, ушли из России. Ушли надолго, может быть, на десятилетия.
Уровень «безумных» цен на Московскую недвижимость, сложившийся в эпоху «всеобщего изобилия», более не соответствует финансовым возможностям покупателей и нуждается в серьезной корректировке. Тем более что, в отличие от спроса, предложение на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья находится на максимуме.
Конечно, в России есть небольшая «олигархическая» прослойка состоятельных людей, которым и сейчас по карману дорогая московская недвижимость, но они погоды на рынке недвижимости не делают, поскольку в жилье давно не нуждаются. Эти люди уже успели приобрести недвижимость не только для себя и всех своих родственников, но и про запас, «на черный день». А подавляющее большинство тех, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий, уже давно не могут себе это позволить, по крайней мере в ближнесрочной перспективе.
Кто или что оживит московский рынок недвижимости?
Эксперты-риэлторы Капитал-Недвижимость единодушны - для нормального уровня продаж цены на московскую недвижимость должны существенно снизиться - чтобы квартиры могли покупать те, кто уже много лет был отрезан от рынка.
По всей видимости, в ближайшие месяцы заявленные цены на жильё в Москве будут постепенно приближаться к реальным, с учетом скидок и торга, которые лежат ниже формальных примерно на 10-15%. В следующем году снижение стоимости жилья, скорее всего, продолжится, и по итогам 2016 г. московская недвижимость вполне возможно потеряет ещё 15% в рублях.
Неизбежное снижение цен на дешевое жилье объясняется очевидными причинами – это общемировая тенденция. Благосостояние и покупательская способность наших граждан снижаются, люди не могут позволить себе покупать жилье сколько бы оно не стоило. Кризис, так или иначе, отразился на всех слоях населения.
Сегмент новостроек, несмотря на значительную поддержку от государства, тоже чувствует себя не лучшим образом. С учетом разницы курсов валют и высоких ставок по банковским кредитам, в ближайшее время на рынке вряд ли появятся новые застройщики и новые проекты, ничего нового строиться не будет.
Государственное субсидирование «Новостроек» имеет своей целью поддержать текущие проекты, чтобы застройщики смогли выполнить свои обязательства перед населением и люди не остались на улице перед недостроенными домами. Эта программа не имеет долгосрочных целей. По мнению экспертов Капитал-Недвижимость, количество предложений на рынке новостроек будет стабильно сокращаться.
Перспективы развития рынка недвижимости в 2016 году
За последние годы относительного развития, на московский первичный рынок недвижимости вышло много качественных проектов, в различных классах. При этом объекты старого жилого фонда, имеющие те или иные недостатки (большая удаленность от метро, расположение в промзоне, первый этаж, планировка) находили своих потребителей чаще всего на рынке аренды недвижимости.
По нашим оценкам, с начала 2015года рынок аренды недвижимости в Москве просел примерно на 30%. Соответственно цены на такую недвижимость тоже пошли вниз. Если ранее за 25-30 тыс. рублей можно было арендовать однокомнатную квартиру в районе МКАДа, то теперь есть такие предложения и в районах ближе к центру, с большей площадью и более качественными характеристиками.
Когда будет пик кризиса в недвижимости?
На этот счет мнения экспертов разнятся. Некоторые считают, что пик кризиса уже прошёл и цены в рублях вряд ли будут снижаться ещё. Аргументом такого прогноза является наметившаяся тенденция на стабилизацию курса валют в рамках текущих показателей.
Если проанализировать состояние рынка недвижимости в период прошлого кризиса 2008-2009 годов, то пик падения цен был отмечен лишь спустя полтора года с момента начала экономического спада. В текущих условиях это как раз осень 2015 года. Именно к этому моменту накапливаются проблемы с резким падение реальных располагаемых доходов, снижением объемов выданных ипотечных кредитов и ростом просроченной задолженности.
Автор: Капитал-Недвижимость
