Купля-продажа унаследованной квартиры в Москве имеет ряд особенностей, с которыми имеет смысл считаться, прежде чем размышлять о продаже квартиры в Москве, её обмене, получении кредита под залог недвижимости или покупке квартиры, полученной в наследство.
Итак, если Вы нашли квартиру, но оказалось, что она унаследована, проявите максимум осторожности. При покупке подобной недвижимости есть большой риск попасться на удочку мошенников, если быть излишне доверчивым и не разбираться в нормах законодательства.
Риски, связанные с покупкой унаследованных квартир
Рассмотрим несколько серьезных рисков, связанных с покупкой унаследованных квартир.
Во-первых, насторожитесь к просьбе продавца сэкономить на сделке, указав в договоре купли-продажи не фактическую стоимость квартиры, а намного меньше (менее миллиона) и остальную сумму передать заочно.
Объясним, почему продавец может настаивать на занижении стоимости квартиры, и чем подобная экономия может обернуться для Вас при покупке недвижимости в Москве.
Дело в том, что в статье 220 Налогового кодекса РФ чётко прописаны все условия продажи квартир, полученных в наследство. Из закона становится понятно, что граждане, которые владеют продаваемой недвижимостью более трёх лет, при её продаже налог не уплачивают. Если срок владения меньше, из-под налогообложения освобождается только сумма в 1 млн руб., а остальное – по стандартной для физических лиц ставке в 13%. Подача декларации в налоговые органы и оплата налоговых вычетов, ложатся исключительно на продавца.
Так что, совершая продажу квартиры в Москве, за скромную однокомнатную квартиру за 5 млн рублей, продавец должен будет заплатить 520 тыс. налогов (13% от 4 млн руб.),
Теперь становится понятной мотивация собственника отчуждаемой квартиры уйти от оплаты такой большой суммы.
Кстати, за уклонение от уплаты налогов в особо крупном размере, там же написано, что продавец попадает под статью 198 на этот раз Уголовного кодекса, что светит лишением свободы сроком до трёх лет. Так что самый лучший вариант для наследника не писать в договоре 990 тыс. рублей в обход закона, а переждать эти три года.
Вы спросите, а какие здесь опасности для покупателя?
В случае возникновения непредвиденных обстоятельств и признания сделки недействительной в ходе судебного спора за недвижимость, суд обяжет продавца вернуть Вам лишь ту сумму, которая указана в договоре. Всё, что мимо договора остаётся на совести продавца. Поверьте нашему опыту, что этих денег Вы скорее всего больше не увидите и, самое главное, ничего в суде доказать не сможете. Поэтому, наш совет: не стоит верить на слово посторонним людям, особенно когда дело касается унаследованных квартир. Даже если Вы идёте на уступки, не забывайте о мерах предосторожности. Фиксируйте условия передачи денег распиской. В случае признания судом договора недействительным, расписка подтвердит переданную сумму денег.
Имейте в виду подобный способ «развода» при продаже недвижимости в Москве часто используют мошенники.
Вот ещё один серьезный риск, связанный с покупкой унаследованных квартир:
В статье 1154 законодательства РФ сказано, что наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. День открытия наследства - день смерти гражданина. Казалось бы, всё чётко обозначено. Но в следующей, 1155 статье, говорится буквально следующее: «по заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства, суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали».
Что всё это может означать? Вы совершаете покупку квартиры в Москве, начинаете в ней обживаться и вот в один прекрасный момент некто случайно узнаёт, что оказывается, где-то в Москве есть квартира, на которую он имеет право на наследство и подаёт в суд (конечно, с массой уважительных причин). И даже, если со дня принятия наследства прошло уже несколько лет, суд вполне может признать его истинным собственником жилплощади. Все сделки, проведенные с данной квартирой, будут признаны судом недействительными. А покупатель окажется ни с чем.
Нет срока, по истечению которого можно с полной уверенностью утверждать, что больше не появится никто из тех, кто претендует на наследство. Абсолютно нулевым этот риск, к сожалению, не станет никогда. Многие родственники скрывают завещания от истинных наследников и продают квартиры, не ставя в известность покупателя.
Иногда наследники договариваются между собой об отказе от наследства в пользу другого. Это делается с целью упрощения оформления квартиры. Так продать квартиру в Москве гораздо проще.
Квартира может продаваться от лица умершего человека. К примеру, мошенники узнают, что старый человек является единоличным владельцем квартиры. К нему подселяют квартиранта, тот входит в его доверие и обманным путём получает генеральную доверенность. После смерти владельца через подставного человека, заключается фиктивный договор купли-продажи. Он оформляет жилплощадь на себя и выставляет на продажу. При наступлении родственниками права наследства, махинация раскрывается. Сделка признаётся судом недействительной. Покупатель опять оказывается ни с чем.
Советы риэлторов покупателям унаследованных квартир
Если Вы собираетесь самостоятельно купить унаследованную квартиру в Москве, наши риэлторы предлагают Вам следовать следующим советам.
Первым делом следует попросить паспорт и изучить личность продавца. Далее проверьте нотариально заверенную копию свидетельства о смерти. Возможно, что человек не умер, а является без вести пропавшим (бывает и так). После совершения сделки он может неожиданно появиться.
Определите всех законных наследников.
Уточняйте у прямых наследников причины отказа от собственности и заверяйте их отказы нотариально, чтобы в будущем не было неприятных моментов.
Внимательно читайте договор. Обговорите каждый пункт договора с независимым юристом, прежде чем ставить свою подпись в нём.
Если сомневаетесь в своих силах, обращайтесь в серьёзные агентства недвижимости. Наши грамотные специалисты уберегут Вас от мошеннических сделок купли-продажи унаследованной квартиры в Москве.
Даниил Смолин
Агентство недвижимости "Капитал-Недвижимость"
