Рынок недвижимости при реновации: рекомендации, нюансы
Новая программа реновации поменяла планы покупателей и продавцов недвижимости в «хрущевках», что планируются к сносу. Относительно реновации появилась информация не так давно, на текущий момент еще не начался этап расселения «хрущевок», и все же, уже есть возможность утверждать о воздействии глобальной программы на отечественный рынок недвижимости. По результатам исследований, реализуемых в кругу тех, кто продает или приобретает (или только планирует это) недвижимость в 5-ти этажных зданиях, существенная часть респондентов были вынуждены внести поправки в личные планы.
К примеру, 55% респондентов, что были опрошены статистической организацией поменяли свои планы касательно 5-этажек. А 15% поменяли решение относительно продажи квартир, поскольку по итогам новой программы им пообещали совершенно новую, большую по площади недвижимость. Только по причине данного выгодного обмена многие респонденты желали прежде продать свои старые «хрущевки». Тогда как 20% респондентов приняли решение реализовать квартиры как можно скорее: достоинства реновации понятны для каждого, а это говорит о том, что можно смело повышать стоимость, ожидать скорого отклика со стороны покупателей. Прочие 20% респондентов задумали приобретение «хрущевок» по причине сноса. Данную категорию опрошенных занимают более дешевые варианты, тогда как получить взамен старого жилья абсолютно новое, со свежим ремонтом – это первый шаг на пути к экономии. Гораздо большая часть респондентов (около 35%) отслеживают как развивается ситуация, в любой момент готовы сменить свою тактику, если рыночная ситуация кардинально трансформируется.
В соответствии с планами мэрии, проект необходимо воплотить в жизнь на протяжении пятнадцати лет, тогда как старт программы запланирован на второе полугодие 2019-го, так проинформировала пресс-служба Московского департамента градостроительной политики, ссылаясь на главу департамента – Левкина Сергея. Исходно представители правительства назвали количество – 7900 домов, что готовы к сносу. Немного погодя цифра поменялась, - до 4600 построек. Как бы там ни было, даже если власти пересмотрят итоговую цифру еще несколько раз, ясно, что на Московский рынок недвижимости ожидают глобальные перемены. Тогда как реновация способна кардинально трансформировать ситуацию на рынке.
Большинство представителей агентств недвижимости открыто заявляют: «ничего не продается». В данный момент покупатели совершенно не интересуются «хрущевками», все это начало происходить после повсеместных демонстраций недовольных граждан. Тогда как риелторы негодуют, ведь большинство сделок сорвалось уже на конечном этапе, перед заключением соглашения.
Негативные настроения проявляются еще и в том ключе, что большинство владельцев жилья в 5-ти этажках прекратили надеяться на улучшения своих жилищных условий. В течении предыдущей схемы переселения, что реализовывалась при Лужкове, новое жилье выдавалось, опираясь на нормы 18 метров квадратных на одного зарегистрированного жителя, это, в свою очередь, повышало инвесторский интерес. Тогда как в современных условиях покупатели попросту не верят в данные обещания, в итоге резкого снижения спроса, неминуемо уменьшаются цены. Почти сразу же после оглашения начала реализации программы стоимость «хрущевок» упала почти на 20%.
На текущее время можно утверждать, что объемы предложений в московских 5-ти этажках существенно не вырастет. Собственники решили: одних не пугает продажа квартиры в реновации, тогда как остальные – надеются на переезд. Если взять во внимание, что тенденция сокращения цен продержится, сложившаяся ситуация будет выгодна московской мэрии: если необходимо предоставлять возмещение за недвижимость, сумма платежа вероятно существенно сократится.
Реновация способна рикошетом отразится на обыкновенных домах, что расположены в одной локации вместе с «хрущевками». В Москве есть очень много жилых домов, что не были включены в программу, при этом они расположены поблизости с 5-ти этажками. Как правило, такие дома носят название «брежневок», большинство из них располагается в Перово, Кузьминках и Измайлово. При этом соседствующее положение с огромной стройкой способно вылиться собственникам этого жилья как минимум в 10% от цены. Еще один фактор, который влияет на цену – трансформация инфраструктурной ситуации в данных районах: вырастет плотность застройки, соответственно, число людей, авто транспорта, а также производительность коммунальных сетей.
Бытует мнение, что в данных зданиях проживают или желают купить квартиры не очень зажиточные граждане, которые ищут жилье эконом класса. Параллельно с этим, существует весьма большое число таких квартир и в озеленённых, благоустроенных, весьма элитных районах на Западе и в Центре.
Покупать ли квартиру перед сносом?
Большинство москвичей, вероятней всего, уже задались вопросом – есть ли смысл приобретать жилье в «хрущевке» до сноса? Стоит проанализировать все преимущества и недостатки данного решения.
В том случае, когда власти и в правду гарантируют разумную замену 5-ти этажке, в таком же районе, то «хрущевку» запросто смогут оставить все те, кто на протяжении долгого времени думают о переезде в новую квартиру, однако откладывал приобретение по причине лимитированности доступных предложений в Москве. В случае оптимального стечения обстоятельств, станет возможным получить квартиру в новостройке максимально близко к центру, на противовес жилью на окраине.
Существует возможность выиграть в денежном эквиваленте. В процессе обсуждения реновации представители правительства много раз упоминали довод, что цена предложенной альтернативы скорее всего будет на много выше цены старой квартиры. Представлялись цифры до 35-40% к цене «хрущевки». Если взять во внимание такой факт, как снижение цен, вероятно цена новой квартиры в любом случае будет выше старой. Самое важное – это получить жилье в том же районе.
Кроме роста цен будущих «собянинок», владельцев данных квартир должно порадовать улучшение комфортабельных условий. В любом случае, площадь новых квартир будет больше старых, поскольку даже в наиболее простых современных однокомнатных апартаментах метраж намного больше (власти навряд ли станут закупать у столичных застройщиков 20-ти метровые квартиры, студии, предлагать их в качестве обмена). К тому же, все квартиры будут предоставлены с отделкой, а это – огромное преимущество. Стоит взять во внимание, порядка 80% новостроек в наше время сдаются «под чистовую». Ремонтные работы оцениваются в миллион рублей, - экономия ощутимая.
И все же, большинство достоинств приобретения либо отказа от реализации жилья в 5-ти этажке под снос запросто можно трансформировать в недочеты. Продавать ли квартиру перед сносом? Стоит разобраться. К примеру, если выдвинуть гипотезу, что замена локации выдастся не очень подходящей. Если человек ранее проживал в инфраструктурно высокоразвитом районе, его могут переместить в промзону либо в более слабый район, тогда как по административным нормам территория будет прежней. К тому же, до сих пор не понятно, как же будет выглядеть схема процедуры отклонения предложенной альтернативы, а потому владельцам «хрущевок» угрожает перспектива перебраться, к примеру, из весьма приближенного к центру города Тушино в более далёкое Митино, расположенное за МКАДом. Следовательно, изменение района проживания на худший, тянет за собой ценовые изменения. К примеру, в Люблино, метр в новостройке обойдется на много дешевле, нежели в Кузьминках метр той самой «хрущевки».
Важно помнить про глобальность программы реновации, а также сроки ее исполнения. Можно остаться в квартире, просто ожидать переезд, однако таким образом вы потеряете очень много времени. Если откладывать приобретение жилья в новостройке, ждать переезд 2-3 года – одно дело, абсолютно другое - ожидать 10-15 лет.
Стоит понимать, как продажа, так и покупка жилья в 5-ти этажке в процессе реновации – очень опасная идея. До сих пор не понятны до конца все условия, объемы, а также сроки ввода квартир. В наше время сгенерировано излишне много непонятных факторов, они в корне способны поменять правила игры.
